企業(yè)動態(tài)

　　在過去的幾年里，宜春的房價一直不溫不火，到底是什么原因，其中有兩點，一是這幾年全國經濟衰退，二是加上宜春住房供大于需求，所以到2016年底才有所轉變。什么決定房價?你會發(fā)現(xiàn)，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地產這個話題爭議這么大的原因。

　　把它總結為一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家記住這句話就行了。

　　對宜春來說，這幾年人口到底是凈流入還是凈流出，大家已有基本共識了。

　　而對于土地的供應量的問題，日前，經宜春市政府批準，由市城投公司拿9塊地皮，準備在2018年對外銷售。

　　如果根據(jù)三年計劃，包括今年在內未來三年將供應住宅用地超過1萬畝，平均每年3000畝開發(fā)。如果以1.5容積率來計算，差不多每年將供應200多萬方的住宅，其中包括明月山片區(qū)。

　　根據(jù)計劃，這個供應量將超過之前的任何一年，基于這樣一個事實，我們今天通過數(shù)據(jù)分析來判斷未來兩年的宜春房價。

　　一、2012年前的快速上漲階段

　　記得那時候宜春麗景濱江景高層均價過了5500元/平米，把整個宜春的房價拉高。這個階段的特征是，住房供應不足和投資購房需求大的矛盾突出，加上銀行信貸寬松、民間資金供應充足、炒房利潤遠高于資金成本、市場容量小，炒房客動用少量的自有資金就可以很容易撬動房價了。

　　二、2013-2016年房價下跌階段

　　這個規(guī)定切斷了絕大多數(shù)新增入市資金。而且隨著房價下跌，房產評估值下降導致貸款額度減少，在當時整體資金面趨緊情況下引發(fā)大量拋盤和棄房(主要是抵押貸款逾期)。

　　三、2017年的快速上漲階段

　　這個階段第一篇文章里詳細分析過，從杠桿資金比例看，按揭和拆遷補償資金均大幅增加，杠桿資金比例2017年超過50%，2018年預計會超過60%。

　　與2011年前的情況類似，在高杠桿資金入市情況下，房價上漲并且漲幅加大。對應的這兩年房價漲幅均在10%以上。如果沒有拆遷補償資金入市，模擬測算顯示，房價上漲幅度會明顯減小，大致在目前的一半左右。

　　四、2018-2019年房價上漲后并開始下跌

　　袁州新城區(qū)

　　最引人注目的就是袁州新城區(qū)域價格最高已經10000元/平米，這里所說的價格是指高層住宅的價格。目前袁州新城區(qū)域普通高層普遍的成交格價在5500元至6000元左右，按照10000元的價格來看，未來兩年這個區(qū)域還有20%的漲幅，接下來的兩年數(shù)字會回到6000元以下嗎?

　　宜陽新區(qū)

　　未來兩年價格預期達到8000元，目前這一區(qū)域成交價格已經接近6000元至7000元，這樣說來這個區(qū)域未來兩年價格是比較平穩(wěn)的，因為地少人多配套好;

　　老城區(qū)

　　城南和城西區(qū)域未來兩年價格預期要達到6000和7000元;城區(qū)區(qū)域未來兩年基本上都在7000元以上，比如秀江東路兩岸一帶是7000元，城南區(qū)鼓樓一帶是6500元，湖田一帶是6000元左右;而整個老城區(qū)基本也都在6000左右徘徊;

　　經開區(qū)

　　這里主要指是經濟開區(qū)管委會周邊附近是5500元;恒大與正威國際合作項目估計會突破6000元;就算是靠近三陽的項目未來兩年價絡是5500元，三陽鎮(zhèn)價格在4000元左右。

　　按照這樣一個預斷，未來兩年市區(qū)房價仍然是要保持每年10%左右的上漲趨勢。從目前情況看，在不同區(qū)域內物業(yè)好的優(yōu)質小區(qū)實際的成交價格已經明顯高出了區(qū)域均價，達到了上面預測的兩年以后的價格;從這一點看呢，未來兩年區(qū)域房價進一步普漲的可能性是存在的。

　　從上面的估算數(shù)據(jù)看，2018年和2019年杠桿資金比例在80%左右，按歷史情況看，預計房價漲幅在10%左右。另外，監(jiān)管層要求銀行對消費貸發(fā)放審核趨嚴，目前部分銀行已開始縮減這類貸款額度，一定程度上會減少客戶首付資金。

　　宜春房價通過兩年的快速上漲，到了2019年會成為一個危機期。另一方面，十三大融資平臺資金緊張，勢必督促政府加快土地出讓來回籠資金以彌補部分融資被銀行縮減的額度。2018土地出讓大幅增加及已公布的后續(xù)幾年土地出讓量明顯加大，加上外來的大企業(yè)來宜春開發(fā)項目，這些都是為滿足后續(xù)宜春開展大建大美籌集足夠的資金需要。

　　市場的短期波動存在許多不確定性，但宏觀的周期或許有跡可循。

　　說了那么多，其實用最簡單的語言來表述，就是在50-60年的經濟長周期中，一般有兩三個房地產小周期。對中國而言，以1990年為始的一個周期中，目前的地產周期應該是在第一輪周期見頂過程中。預計未來1-2年第一輪周期將結束，第二輪的起始時間將是2023-2024年。

　　如果真如筆者所言，那么當下的千人搶房大戰(zhàn)很顯然是搶在了刀口上。大家可以看到當下的宜春地產業(yè)還是有一些值得一看的機會，求同存異，讓房價跌是筆者的目標，畢竟宜春城市人口數(shù)字在這里，項目不同，位置不同，預計的價格如有點偏差，跟操盤人也有一定的關系。

　　當然大家還要隨時關注贛西房地產筆者專欄了解各種政策動態(tài)和本地各區(qū)域樓盤最新動向，更好的對市場有一個全面的了解。